积极拿地少提转型 房企收缩战线回归传统竞争模式-掌众金融

“还得参与拿地。”6月21日刚参加完北京一场土地出让的某大型房企高管李明(化名)对中国证券报记者表示。而在2018年4月,李明所在的企业面对是否应该拿地问题时,完全持相反看法。彼时,他所在的房企净负债率较高,且销售不达预期,于是主动收缩战线,减少参与土拍,专注于整理盘活现有的土地储备。

除了北京,深圳、重庆等多地近期土地市场升温。数据显示,上半年土地市场较去年活跃不少,房企在相对宽松的货币环境下,积极参与土地储备。一时间,房企纷纷回归“拿地——盖房——卖楼”的传统竞争模式。

土地市场升温

6月21日,房企面对多宗土地的争夺,李明所在的房企与其他有实力的房企组成联合体。但在众多房企围猎的情况下,该联合体铩羽而归,一宗地也没捞着。

当日的土拍结果显示,位于北京经济技术开发区的两宗地均拍出近两年来少有的溢价率。位于北京经济技术开发区河西区X92R1地块R2二类居住用地,土地面积约3.65公顷,建筑规模约8.03万平方米。最终,雅居乐地产以31.8亿元竞得,溢价率为41%,成交楼面地价为39625元/平方米。紧邻的另一个地块面积约3.57公顷,建筑规模约7.85万平方米。最终由港中旅地产以30.6亿元竞得,溢价率为39%,成交楼面地价为38956元/平方米。

当日参与土拍的房企可谓是阵容豪华。除了得标的港中旅和雅居乐,参与阵容包括“华润+建工”联合体、中海、“电建+金隅”联合体、“招商+中粮”联合体、“首开+金地+保利”联合体、“平安+金茂+合生”联合体、万科、龙湖、葛洲坝(6.250, 0.01, 0.16%)等20余家房企。

李明表示,得标的雅居乐和港中旅,在北京土拍市场都不算常客。此次得标,显示出这些企业对于北京市场的雄心,并侧面反映今年土拍市场的激烈程度。“可以感受到粤系房企对于拓展全国市场的饥渴。”

中原地产首席分析师张大伟表示,作为北京土地市场的“陌生人”港中旅和雅居乐,其拿地显示出北京依然是全国房企关注的热点区域。而高溢价率成交说明房企拿地的积极性。

与北京土地市场的火热相似,6月24日,深圳迎来一个疯狂的土拍日:土地总出让面积达17.03万平方米;吸引80余家房企参与土拍;保证金达1100亿元;5幅宅地均达到最高土拍限价,成交总价达223.84亿元。

4月已经历228亿元土拍的武汉,6月底将再有22宗地块出让,总出让用地面积达106.99万平方米,起拍总价达184.07亿元。

融资环境相对宽松

与土拍市场形成对比,多地楼市库存保持攀升。贝壳研究院最新发布的《2019中国房地产半年报》显示,在其监测的北京、上海、深圳、广州等29个重点城市中,7个城市二手房月末库存环比持续3个月增加,13个城市月末库存环比持续4个月增加,7个城市月末库存环比持续5个月增加;库存下降的城市仅上海和苏州。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐接受中国证券报记者采访时表示,楼市仍处于严格的调控。后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或面临“新库存”问题。

李明则认为,现在还不到担心楼市库存水平的时候。“2017年、2018年,许多房企着力降低负债水平、剥离亏损资产。”从2019年以来的情况看,房企的融资形势比去年略为宽松。

尽管境内融资仍处于趋严趋紧,但境外融资情况整体较好。6月以来,10余家房企赴海外市场融资,融资金额超过30亿美元。Wind数据显示,今年1-5月份,房企融资海外债占比达到23.1%,票面利率均值为8.91%,累计融资352.14亿美元。

李明坦言,他所在的企业去年主动降了杠杆。“今年的融资情况好一些。土地出让贷款、开发贷情况也好于去年,整体融资利率较去年也下降了一些。”

这些成为房企在全国土地市场四面出击的底气。不过,李明认为,目前的土拍市场有点“形势比人强”的味道。在限购、限贷、限价等诸多调控措施下,不少城市的销售情况表现并不好。但房企面对新一轮的土地储备,谁都不想甘当人后。“多的是人想去,错过了这一波,几年后就会发现土地储备断档了,也许会错过一波上涨周期。”

张大伟认为,接下来或许会出现融资收紧的信号,房企拿地或许会降温。“近期针对房地产市场的监管趋势有所变化,收紧政策再次出现。房企资金宽松后带来的地价上行,房价上行再次出现,促使融资监管收紧。”

收缩战线

2019年以来,房企热火朝天干起主业,而近几年撑起房企转型大旗的“长租公寓”、“造车”、“特色小镇”等新业务显得异常平静。

一些房企近期退出了长租公寓领域。远洋控股集团有限公司被曝计划年内剥离长租公寓。5月31日,朗诗绿色集团(港股00106)宣布,计划剥离长租公寓业务。某龙头长租公寓品牌负责人近日对中国证券报记者表示,作为重资产业务,长租公寓业务回报率处于低位状况,盈利情况普遍不佳。“没有雄厚的资金持续投入,并形成规模,很难在这个市场分一杯羹。”

李明所在的房企2017年前后提出要在未来三到五年扩展至全国10万间的规模。但目前的现实情况是,对于一批自持经营的用地,该房企对于是否要做长租公寓仍处于决策阶段。

造车领域同样如此。“纵观目前坚持布局汽车产业链的房企,似乎只有恒大等少数几家企业。”更多房企选择退出和观望。李明认为,房企造车更需要大量的资金和雄厚的人才、技术储备。“不是简单的收购和整合产业链,银亿的悲剧实际上给所有房企都敲响了警钟。”

  从目前情况看,房企竞争的态势仍是“拿地——盖房——卖楼”,而不是在转型战场一决高低。土拍市场举牌,房企回到熟悉的老路。